作者：余飞
01
香港楼价，跌回八年前
和内地一样，香港这三年也在忙着救市，而且招招都相当劲爆。仅2023年以来，就有三次大招。
第一次，降首付。
在此之前，香港价值1000万港元以下的自用住房，按揭比率最高为60%，且按揭贷款额不得超过500万港元；1000万港元以上住房，按揭比率上限是50%。
现在调整为，1500万港元以下的住宅，可以贷款70%，也即首付比例从之前的50%降至30%。
此外，香港还对非住宅物业的首付进行了下调，非住宅物业的按揭成数上限由五成提升至六成。也即首付比例从50%降至40%。
第二次，是降印花税，延长贷款年限。
去年10月份，在《行政长官2023年施政报告》中，香港提出
1，特区政府会优化公营房屋系统建设。其中，香港房屋委员会将会放宽资助出售单位按揭贷款保证的安排，包括延长二手市场最长30年按揭贷款保证期至50年，让买家可获得年期更长的按揭贷款，有助单位流转。
2，将下调香港永久居民的新置业印花税，由15%降低至7.5%。
第三次，就是“撤辣”，直接取消额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。这可以是香港执行了14年之久的措施。
撤辣之下，效果还是非常明显。
美联物业数据显示，撤辣后3个月（2024年2月28日-2024年5月26日），一手住宅成交量达到7314宗，而撤辣前3个月（2023年12月1日-2024年2月27日）仅为1952宗，前者是后者的3.7倍。
但5月份开始效果减弱。香港住宅楼宇买卖合约数量从4月高点下降至5546套。6月，成交数量进一步下降至3856套，与今年1月的成交水平（3477套）相当。
8月香港整体物业（包括一手私楼、二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他等）注册量录4729宗，较7月5262宗下跌约10.1%，创近半年来的新低。
香港还算好的，效果还有三个月。内地一线城市现在的救市效果，也就一两个月。
相比于成交量，香港房价在三个大招之下，并未改变下行趋势。
据香港土地注册处数据，
楼价方面也已下跌至2016年9月底时的水平，中原城市领先指数CCL（中原地产按周统计的楼价指数，用来反映楼价走势）最新报138.68点，为近8年的第3低位，该指数自2024年以来累计下跌5.79%，较2021年8月191.34点历史高位跌27.52%，较2024年3月撤辣前的低位也下跌了3.03%。
界面新闻对此报道的新闻标题是，“香港楼市“撤辣”半年：楼价跌回八年前，内地买家较高峰期减少近七成”。
02
香港楼市下跌逻辑
香港下跌的逻辑，和内地有相同之处，也有不同之处。
相同之处在于，都是泡沫太大，经济增速转弱，到了需要调整的时候。
不同之处在于，香港主要受累于美国加息。而内地，主要囿于供大于求的基本面、大环境转变、预期与信心缺失。
从香港房价变化走势来看，香港这一轮房价调整，始于2022年年末。
香港这一轮房价调整的逻辑，主要有二：
第一，上涨太久了，到了调整的节点。
香港房价持续上涨时间太久，过去五、六年都处于一个上升通道当中，累计上涨的幅度非常高。其房价绝对值位居全国第一。
香港房价高点时期，均价差不多是17万元人民币/平方米。香港的薪资虽然比内地高得多，但照样也顶不住这么高的房价。
香港政府统计处公布的2022年第三季《综合住户统计调查按季统计报告》显示：
香港2022年第三季就业人士（不包括外籍家庭佣工）每月入息中位数为20,000元，与第二季保持一致。
数据来源：香港政府统计处
平均薪酬2万元，要买均价十几万一平米的房子，简直是天荒夜谈。
所以，香港是一个极度折叠的城市。有钱人可以住动辄几千万、上亿的房子，底层居民只能蜗居在笼屋、太空舱、阳台屋、货柜屋，水管屋、劏房等各种各样奇葩房屋内。
而这是香港的供地结构导致的。香港的供地结构，和其货币自由流动的属性，决定了这座城市的房价，易涨难跌。
第二，多个利空叠加，扭转势头。
2022年受疫情影响叠加加息影响，香港遭遇了资金撤离、经济疲软、人口转向、利率狂飙，共同迫使香港房价大转向。
2022上半年，香港成为黑天鹅的漩涡。
受此影响，香港的经济当年上半年出现了负增长。2022上半年香港GDP同比下降2.6%，GDP折合1.12万亿人民币。
当年人口也减少了6.83万人。
香港统计处披露的数据显示，2022年底香港人口临时数字为7333200人，与2021年年底人口比较减少68300人，跌幅0.9%。2021年年底至去年年底，本港有32500人出生，62100人死亡，自然减少29500人。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
更大的影响在于，香港的金融排名后退，被新加坡超越，退居到了全球第四位。新加坡成为了亚洲最大的金融中心。
屋漏偏逢连夜雨，美国在2022年开启加息浪潮。而港元与美元在联系汇率制下深度绑定。利率从2022年年初的0.5%一直加息至如今的5.75%。
货币政策收紧，对楼市构成利空。叠加经济负增长的影响，最终让香港的房价转头。
界面新闻披露，2022年香港全年楼价累跌15.59%，创下1998年以来最大年度跌幅。与此同时，负资产宗数急速增加。
进入2023年，香港虽然扭转了人口下行，但楼市疲软状态并没有发生改变。
香港特区政府差饷物业估价署此前公布，2023年香港全年私人住宅楼价指数累计下降约6.8%，连降两年。香港2023年的整体楼宇买卖合约登记数为5万8023宗，为1991年中原地产开始记录该数据以来的最低水平，二手住宅销量也创28年新低。
进入2024年，在撤辣之下，成交量有所起势，但房价则一路下跌。
去年7月份，香港房价在下跌了一年半时，均价仍高达15393港元/平方英尺。
换算成人民币与平方米计价，香港的均价则是15.2万元/平方米。
到今年9月10日，香港整体均价跌到了13021港元/平方英尺，换算成人民币/平方米则是12.8万元/平方米。
12.8万元/平方米的均价，依旧位居中国城市第一，依旧位居全国房价最高行列之中。但相比于高点时期，的确下跌了不少。
03
香港楼市与内地的不同
美联储降息信号已经传来，不到两周后的议息会议，大概率会下调利率。
届时香港必然跟进，这会成为香港楼市的一个转捩点。
香港楼市，是一个被资本过度炒作的市场。如果按照内地逻辑，其泡沫早就该破裂，但纵观香港楼市过往的调整周期，都很短。
这一轮大概率也是一样。
其逻辑在于：
一方面，香港面积有限，而人口随时可以增加。
另一方面，香港本来就是一个依靠纯粹的玩金融的城市，这座城市的大部分资产抵押，都是房地产。
上个世纪八九十年代，香港进入转型期，但策略上出现了偏差。当时的香港，快速出清了第二产业，也即制造业，大力发展第三产业（占比超90%），尤其是第三产业中的金融业，香港如愿登上了全球金融中心的宝座。
但由于实体经济、制造业被出清，金融本该给制造业的赋能，全都给了房地产，职业玩家与开发商们，通过股市吸取资金注入楼市，又从楼市收获回报进一步刺激股市，循环往复，香港的房价终于成了世界第一高。
同时香港的供地中，住宅供地仅占7%。
从人口和土地面积来看，香港其实不缺地。
香港目前的土地中有66%是闲置。被使用的34%的土地中，用于住宅建设的仅占7%。而在这7%的用于住宅建设的土地中，34%是私宅，21%是公屋，45%是乡郊居所。
有人计算过，香港目前有200多万套住宅，缺口也就40万套左右。其实只增加1%的土地用来住宅，就足以极大缓解香港的社会矛盾。
但是，面临着两大难题：
第一。香港不会这么做，也做不了，因为既得利益者不会答应。
香港的主要产业是金融，而整个金融体系里面的抵押物是房子与土地，一旦大规模增加住宅土地供应，房价便会应声下跌，届时香港的富裕阶层财富会大缩水，金融体系会触发危机。
第二，香港不少土地在四大财阀手中。
恒基兆业——李兆基家族，持有农地面积约4500万方呎，占四家总量的45%左右；目前未表态。
新鸿基地产——郭得胜家族，持有农地面积约3000万平方英尺，占比约达三成；表态愿意配合。
新世界地产——郑裕彤家族，持有农地面积约1700万平方英尺，占比大约17%；宣布捐出300万平方英尺
长实——李嘉诚家族，持有农地面积约900万平方英尺，占比大约9%。目前未表态。
香港为了缓解土地供应紧张问题，四大家族中有些家族也有过捐地的行为，但杯水车薪。这可是大蛋糕，谁舍得大放手、
香港政府为了破解这个难题，几年前就向内地申请要地。但时至今日，也没有下文。
换句话说，香港楼市是一个被资本完全绑架的市场。
内地则不一样。香港的房屋，整体是一个供不应求的市场。而内地，现在已经是一个供大于求的买方市场，这一点，自去年7月份的中央政治局会议首次表态后，都被经常提到。
恰在此时，我们的人口也转向了。2022年全国人口减少了85万人，2023年减少了208万人。
利空不止于此。还有高房价与低收入之间的天堑形成的需求断档，还有大环境的转变，还有目前的就业预期、收入预期以及信心缺失。
总结下来有三点：
第一，宏观经济周期、宏观大环境以及全球局势带来的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。
第二，当下的收入和失业，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。
第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空。
一句话概括就是，富人不买，中产不敢买，普通人买不起。
我之前说过，经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则是虚假繁荣。
换句话说，只有经济、产业、就业、出口复苏了，楼市才会复苏。
但目前的经济复苏回环曲折。
这一点，官方早就心知肚明，所以早在2023年7月份的重要会议上，官方就明确表示：
当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。疫情防控平稳转段后，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。我国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变。
简单理解就是，在内需不足、企业经营困难、风险隐患较多、外部环境复杂严峻四大阻力之下，接下来我们的复苏不是康庄大道，而是羊肠小道。
所以，这轮内地楼市调整的周期，不会短。
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