最近，小编听说有朋友把北京城区的唯一住房给卖了，说是现在能卖个好价钱，以后可能就没这个机会了。这已经是今年第二个卖掉唯一住房的朋友了。这让小编不禁思考，未来刚需族真的不用买房了吗？
2024年7月的数据显示，70个大中城市的二手商品住宅销售价格普遍下跌。70个城市中，67个城市的二手房价格环比下降，只有1个城市上涨。从趋势图可以看出，2015年到2021年，多数城市的房价都在上涨。但从2022年开始，情况突变，多数城市的房价开始下跌。
新房市场也呈现出类似的趋势。2024年7月，70个大中城市中，66个城市的新建商品住宅价格环比下降。从长期趋势来看，2015年到2021年，多数城市的新房价格上涨，但从2022年开始，新房价格也开始下跌。
房价的本质是供求关系。供大于求，房价就会下跌；供小于求，房价就会上涨。过去十年的房地产供求走势显示，2015年之前，商品房待售面积增速大于销售面积增速，供大于求。但随着涨价去库存策略的实施，房价出现了持续6年的快速上涨。然而，2021年之后，市场反转，商品房销售面积增速下降，待售面积增速仍在增加，导致房地产库存迅速增加，房价快速下跌。
房地产是支柱产业，房子卖不出去，不仅房地产商破产，连带上下游产业也受到影响，居民收入和资产价格也受到冲击。结婚人数的变化与房地产周期呈现出相同的变化趋势，结婚人数的减少直接导致刚需减少，房地产市场的危机自然到来。
为了救市，政府采取了房地产收储政策。例如，深圳发文收购商品房做保障房，多个大城市也即将收储商品房。这背后的逻辑是，政府发债收购商品房，出租商品房获得租金收益，弥补财政收入不足。
现在，国内商品房的租售比很低，但今年利率下行，30年国债收益率只有2点多，发债收购商品房出租突然变得有利可图。这是否意味着房地产债务货币化？如果大规模发债收购房地产，一方面可以解决房地产行业过剩的危机，另一方面补充了地方政府财政收入。
但是，这相当于将房地产债务赤字化。当前房地产行业债务太多，房价下跌，资产贬值，市场需要出清。如果大规模收储房屋后，未来政府可能成为市场上最大的租房供应商，向新加坡组屋模式靠拢。届时，如果遍地都是公租房，年轻人还会买房吗？之前看到日本人结婚都不买房，特别不理解，也许有一天这也会成为我们的常态？
